這間房子，我的收入扛得起嗎

🍽 這道菜在做什麼

買房最危險的一句話，是仲介那句「月付才三萬多，很輕鬆啦」。三萬多聽起來真的不多，但這個數字背後藏著好多沒講的事：它佔你家收入幾成？扣掉之後每月還剩多少能過生活？緊急預備金還夠不夠？而且這只是房貸本身，買房當下還要付一大筆仲介費、代書費、契稅，住進去後每月還有管理費、每年還有房屋稅地價稅，未來還有修繕。這道配方做的事，就是在你被「月付三萬很輕鬆」說動之前，把你的收入、支出、自備款、想買總價輸進去，請 AI 用本利攤還幫你概估每月實際要還多少、佔收入幾成、生活會不會被壓到，再把那些容易被忽略的隱形成本一次列清楚。

最需要這道菜的，是準備買第一間房、對房貸與買房雜費沒概念的家庭與年輕夫妻。這群人多半只看得到「總價」和仲介口中的「月付」，算不出真實負擔，也不知道除了頭期款之外還要準備一筆不小的雜費，很容易在簽約後才發現每月喘不過氣、或頭期款付完手頭就見底。自己用房貸試算表算，要先懂利率、年限、本利攤還公式，還要四處查各種稅費，沒半天弄不清楚。用這道配方大約四分鐘，就能把「這間我扛不扛得起」這個最該先回答的問題算明白，把衝動下訂的風險擋在前面。

為什麼這樣設計

這道配方的第一個關鍵，是它不只算「每月還多少」，而是把這個數字放回你家的收支裡看比例。單看「月付三萬六」沒有意義，重點是它佔你家月收入幾成。配方要求 AI 用「房貸不超過收入三分之一」這條一般建議當對照尺，告訴你目前是寬鬆、剛好還是吃緊——這把一個抽象數字變成你能直接判斷的紅綠燈。它還要算「扣掉房貸後每月剩多少」，因為真正會壓垮生活的，不是房貸本身，而是房貸扣完後幾乎沒餘裕、連緊急預備金都存不下來。

第二個關鍵，是強迫把「隱形成本」攤開。很多人存頭期款存得辛苦，卻忘了買房當下還有仲介費（通常買方付總價的 1% 到 2%）、代書費、契稅、印花稅、貸款開辦費這些一次性支出，動輒幾十萬；住進去後還有管理費、房屋稅、地價稅、火險地震險，以及裝潢家具搬家這些大筆開銷。讓 AI 列出這份清單，是要你在算「扛不扛得起」時，把頭期款之外的現金需求一起算進去，避免付完頭期就彈盡援絕。

第三個設計，是角色設定為「務實、不誇大也不嚇人」、語氣穩重，並要它最後給一句明確建議：安全、需要再評估、還是建議下修。財務試算最怕兩種極端——要嘛樂觀到讓你壯膽超貸，要嘛悲觀到把你嚇得不敢買。設定成務實穩重，它會給你一個貼近真實、能拿來做決定的判斷。同時反覆提醒「這是概估、實際以銀行核貸為準」，是因為利率與核貸成數因人而異，這道配方的價值在於「買之前先有個底」，而不是取代銀行的正式評估。

怎麼用

複製上方提示區塊，貼到 Claude、ChatGPT 或 Gemini 的對話框，把六個欄位換成你的真實數字。家庭月收入填稅後實際可運用的，雙薪就加總；固定支出填不含房租房貸的部分，例如生活費、保險、孝親費、車貸；自備款填手上可動用的現金；想買總價、貸款年限照實填；利率不確定就直接寫「請用目前常見利率估」，AI 會用市場常見區間幫你算。填好按 Enter，這是 steps 第一步「填入數字」。

AI 回覆會分五段：每月還款概估與計算邏輯、佔收入比例與寬鬆吃緊判斷、扣完房貸的餘裕、隱形成本清單、一句務實建議。先看比例與餘裕判斷你的承受度，這是第二步「看試算」。接著別忽略隱形成本那段，把仲介費、契稅、代書費這些一次性支出加進你的現金規劃，把管理費、房屋稅這些長期支出加進每月帳，這是第三步「對照隱形成本」。算完心裡有底，再決定要不要看這個價位的房子、或把預算往下修。更多生活理財與買房相關的 AI 配方都在 /recipes。

調整技巧

用講的就能延伸出更有用的版本，這呼應 variations。如果你現在在租房、猶豫該不該買，走「租買比較版」——把目前月租貼進去，跟它說「幫我比較繼續租和買下去的每月現金差異，也提醒買房綁住的頭期款若拿去理財的機會成本」，租買之間的取捨會清楚很多。如果想知道自己撐不撐得過變數，走「壓力測試版」，請它「假設房貸利率升 1%、或我收入少兩成，重新算一次每月負擔，看我還扛不扛得住」——這對近年利率波動的環境特別實用。

也能針對細節追問。例如想知道頭期款要不要拉高，就說「如果自備款多準備 100 萬、貸款少一點，每月還款和總利息差多少」；想比較年限，就說「同樣總價，貸 20 年跟 30 年，月付和總利息各差多少」。算清楚負擔後，往下一步是出價，可以接出價談判配方把價格談到位，把總價壓進安全範圍；簽約時再用合約檢查配方把關。要把這幾道接成順手的買房流程，可以參考 /workflows。

注意事項

這條最重要：AI 給的是概略試算，僅供參考，絕不能當定數。它算的月付是用你填的利率與標準本利攤還估的，但實際利率、貸款成數、寬限期、能不能搭到政府的青年安心成家或新青安方案，全都因人而異、因銀行而異，務必拿幾家銀行的正式試算與核貸結果為準。尤其「能貸幾成」這件事，會直接決定你要準備多少自備款，banks 評估你的收入、信用、物件條件後才會給數字，別把 AI 的假設當成銀行一定會放款的金額。

第二，買房是高金額、長週期的重大財務決定，AI 的試算能幫你看見負擔輪廓，但不能取代專業財務規劃。家庭的緊急預備金、保險缺口、退休準備、其他負債，這些都該一起納入考量，必要時諮詢理財顧問。第三，輸入時就算填真實數字也別填到能識別個人身分的程度，收支金額本身不涉個資，但仍建議在不留紀錄的環境使用。最後請記得，算出來「吃緊」是一個誠實的警訊，別因為很想要那間房就說服自己「應該還好」——這道配方的價值，正是在簽約前替你踩一下煞車。

台灣情境案例

一對在新北工作的雙薪夫妻，看上一間總價 1200 萬的中古電梯大樓，仲介說「自備 200 萬就能買，月付才三萬多，你們收入八萬輕鬆啦」。先生半信半疑，把數字貼給 AI：家庭月收入 8 萬、固定支出 4 萬、自備款 200 萬、總價 1200 萬、貸 30 年、利率請用常見值估。AI 算出貸款 1000 萬、每月約還三萬八，佔收入接近五成，明顯超過建議的三分之一、屬於吃緊；扣掉房貸與既有 4 萬支出，每月只剩不到一萬可運用，幾乎存不下緊急預備金。它還列出他們沒算到的一次性成本——仲介費、代書費、契稅加起來逼近三十萬，加上裝潢家具，付完頭期幾乎沒有現金緩衝。最後建議：以目前收入，這個總價偏高，建議總價下修或拉高自備款再進場。

這份試算讓他們踩了煞車。原本被「月付三萬很輕鬆」說動、差點就下斡旋，看完才意識到買下去會把生活壓到沒有餘裕。他們後來改看 1000 萬上下的物件，並多存了半年自備款，再用「壓力測試版」確認就算利率升 1% 也撐得住才出手。太太說，最大的價值是「我們終於是看著真實的數字做決定，而不是被一句聽起來很輕鬆的話帶著走」。

延伸用法

這道配方的核心是「把一筆長期負債放回家庭收支裡，算出真實負擔並提醒隱藏成本」，這個能力不只用在房貸。換車要不要貸款、要不要為了創業背一筆資金、甚至評估送孩子出國念書的長期現金流，都能用同樣方式把收入、支出、要背的負擔輸進去，請它算佔比、算餘裕、列容易忽略的成本。

放進買房旅程裡，它是「決定預算」這關鍵一棒，最好在認真看屋前就先做。先用本配方算出自己的安全總價範圍，再用物件解讀配方篩選文案、用出價談判配方把價格談進範圍內、用合約檢查配方把關買賣契約，整條流程都繞著「不超出能力範圍」這個原則走。談判或簽約過程要回覆仲介、傳訊息確認條件時，可以用 /generator 的訊息產生器快速生成得體的回覆。把這幾道配方串成自己的看房 SOP，相關工作流可以參考 /workflows，讓買房這件人生大事少一點衝動、多一點底氣。

材料

• AI 對話工具（Claude／ChatGPT／Gemini）
• 你的月收入、固定支出、自備款與想買總價

步驟

1. 填入數字：把收入、支出、自備款、想買總價與年限填進去。
2. 看試算：它會估每月還款、佔收入比例，告訴你吃不吃緊。
3. 對照隱形成本：把仲介費、稅、管理費等一次性與長期支出一起納入考量。

配方本體（可複製帶走）

# 角色
你是務實的買房財務顧問，專門幫一般家庭評估買房後的每月負擔，提醒容易被忽略的成本，不誇大也不嚇人。

我的狀況：
家庭月收入（稅後可運用）：{如 8 萬}
目前每月固定支出（不含房租房貸）：{如 4 萬}
手上自備款：{如 200 萬}
想買的房屋總價：{如 1200 萬}
預計貸款年限：{如 30 年}
目前大致房貸利率：{如 2.3%，不確定就寫「請用目前常見利率估」}

請產出：
1. 用本利攤還大略估「每月房貸還款金額」，並說明計算邏輯（提醒這是概估，實際以銀行核貸為準）
2. 房貸佔家庭月收入的比例，並用一般建議的「房貸不超過收入三分之一」對照，告訴我目前是寬鬆、剛好還是吃緊
3. 扣掉房貸後每月還剩多少可運用，會不會壓縮到生活與緊急預備金
4. 買房常被忘記的隱形成本清單（如 仲介費、代書費、契稅、房屋稅地價稅、管理費、裝潢家具、搬家、未來修繕）
5. 一句務實建議：以我的收入，這個總價是安全、需要再評估、還是建議下修
繁體中文、台灣用語，數字清楚，重點先講，語氣穩重。

重要：以上為概略試算，僅供參考，實際貸款條件、利率與核貸金額請以各銀行評估為準。

試吃報告

變化版

• 租買比較版：把目前房租貼進去，請它比較「繼續租」和「買下去」的每月差異。
• 壓力測試版：請它假設利率升 1% 或收入少兩成，看你還扛不扛得住。

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