租約簽約重點檢查清單

🍽 這道菜在做什麼

簽約這件事，最怕的不是談不攏，而是「當下都覺得沒問題、事後才發現漏了」。抄表沒抄、押金收據沒開、設備有刮痕沒拍照、口頭講好的「不可轉租」沒寫進約——這些小疏忽，往往要等到租客退租、押金要不要扣、設備是誰弄壞的時候才爆出來，到時候各說各話，誰也拿不出證據。

這道配方要解決的，就是「簽約當天該做、該問、該存證的事，一次幫你列齊」。你只要把租期、租金、押金、特別約定這些條件貼給 AI，它會回給你四份東西：簽約當天的必確認清單、與你約定相符的條款重點提醒、入住交屋的點交檢查表，還有一段「依法你該主動告知租客」的事項。照著打勾，就不容易漏。

最需要這道菜的，是手上只有一兩間房、不是天天在簽約的散戶房東，以及剛接案、流程還沒跑熟的包租代管新手。專職代管公司有自己的 SOP，但散戶房東通常一年才簽一兩次，每次都要重新回想「上次是不是漏了什麼」。把整理交給 AI，等於每次簽約都有一份不會忘記細節的稽核清單，原本得翻舊合約、上網查「簽約要注意什麼」的半小時，壓縮到五分鐘以內。

為什麼這樣設計

關鍵在於：簽約糾紛幾乎都源自「沒有當下留下紀錄」，所以這份提示詞不是叫 AI 給你一份通用範本，而是逼它對著你的實際條件，產出「可以拿去打勾」的具體清單。

第一，它先設定 AI 的角色是「熟悉台灣《住宅租賃定型化契約》的租賃管理顧問」。這很重要，因為台灣的住宅租賃有內政部公告的定型化契約應記載與不得記載事項，講對情境，AI 才會往「抄表、押金上限不得超過兩個月、提前解約的違約金限制」這些台灣特有的點去想，而不是給你一份美式或對岸的租約框架。

第二，它要求你填「我的特別約定」。不可轉租、養寵物需同意、提前解約規定——這些口頭講好的條件，正是日後最容易爭執的地方。把它們餵進去，AI 才能在條款提醒裡標出「這幾項記得白紙黑字寫進約，並請租客簽名確認」，而不是漏在腦袋裡。

第三，它把「交屋檢查表」和「法定告知」分開列。交屋點交是保護你日後扣押金的證據，法定告知（例如房屋是否為輻射屋、海砂屋、是否曾發生兇殺等情事）則是保護你不被反過來主張隱瞞。兩件事性質不同，分開列你才不會把保護自己的證據，和該對租客誠實揭露的義務搞混。

怎麼用

第一步，把上方提示詞整段複製，貼到 Claude、ChatGPT 或 Gemini 的對話框。

第二步，把花括號 {} 裡的範例換成你的真實條件。物件與租期填「套房、租期一年、可續約」；租金與費用填「月租 12000、押兩個月、水電費另計、管理費含」；特別約定就把你跟租客談好的條件逐條列出來，例如「不可轉租、養寵物需事先同意、提前解約須提前一個月告知」；租客資料填「上班族、需附保證人」。填得越具體，產出的清單越貼你這份約。

第三步，按 Enter，它會回給你四個區塊：簽約當天必確認清單、租約條款重點提醒、入住交屋檢查表、法定告知事項。對照這道配方的三個步驟——填條件、取清單、簽約當天逐項打勾並拍照存證——把清單印出來或開在手機上，簽約當天一項一項核對。

第四步，交屋那天，照著交屋檢查表，每個房間、每樣設備都拍照存檔，缺失當場註記、請租客簽名確認。這些照片就是日後押金爭議時最有力的證據。更多房東與中小企業適用的配方，可以到 /recipes 翻找。

調整技巧

這道配方最好用的地方，是你可以用一句白話追加需求，不必重寫提示詞。

如果租客要退租，直接補一句「改成租客退租時的點交與押金返還檢查清單」，它就會把方向反過來，幫你列出退租當天該點交什麼、押金哪些情況可扣、哪些不能扣、剩餘金額幾天內該退還。

如果你是包租代管業者，補一句「我是代管業者，請加入屋主回報與管理費結算項目」，它會多列一段給屋主的回報模板和管理費結算欄位，讓你對屋主、對租客兩邊的帳都清楚。

還可以追加「請幫我把這份清單做成可勾選的表格，欄位包含項目、狀態、備註」，它會輸出表格格式，你貼到 Google 試算表或列印出來就能用。想針對某一條約定深究，例如「提前解約的違約金，依台灣定型化契約最多能約定多少」，也可以直接追問，它會把法規上限講給你聽。

注意事項

這道菜給你的是「行政整理」，不是法律意見。AI 整理出來的條款提醒，是幫你不漏項的備忘錄，但契約的具體文字、押金上限、違約金條款、提前解約規定，最終都要以內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，以及你實際使用的契約版本為準。

特別提醒幾點：押金依規定不得超過兩個月租金；提前解約的違約金有上限，不能漫天約定；房屋若有輻射屋、海砂屋、曾發生非自然死亡等情事，依法應主動告知，隱瞞可能要負法律責任。這些都是 AI 會提醒你、但你必須自己再查證確認的重點。

如果遇到金額較大、租客背景複雜，或已經出現爭執苗頭的情況，別只靠這份清單，請找地政士、律師或地方租賃服務人員諮詢。AI 能幫你把該做的事列齊，但無法取代專業判斷，也無法為你出庭。產出的清單與條款，務必逐項複查再執行。

台灣情境案例

台中一位在科學園區上班的房東，手上有一間靠近捷運的套房，平常都自己處理招租和簽約。過去他每次簽約都只憑印象，有一次租客退租，他想扣設備損壞的費用，卻拿不出入住時的照片，租客主張「本來就有刮痕」，最後押金只能全退，自己吸收了維修費。

後來他改用這道配方。簽約前把租期、月租、押兩個月、「不可轉租、養貓需同意」這些條件貼給 AI，拿到清單後，簽約當天照著核對：影印租客身分證、開立押金收據、當場抄水電表並拍照、鑰匙交接登記。交屋那天，照著交屋檢查表把冷氣、熱水器、牆面、地板全拍了一輪，缺失當場請租客簽名確認。

一年後租客退租，浴室磁磚有一道新裂痕，他直接拿出入住當天乾淨的照片對比，租客無話可說，押金依約扣除維修費。他說整個流程多花的時間不到十分鐘，省下的是一次說不清的爭執和一筆自己吞下的維修費。

延伸用法

這道配方可以和招租、催繳、報修的工具串成一條完整的房東工作流。招租階段先用文案產生器把物件貼上 591，談妥後用這道配方把簽約流程跑齊，入住後若房租遲繳就用催繳訊息助手、設備壞了就用報修協調訊息助手，一整個租賃週期都有 AI 當你的行政助手。

你也可以把這道配方拆成兩段重複利用：簽約版在租客入住時用，退租版在租客搬走時用，兩份清單存成自己的固定範本，之後每換一個租客就套一次。想看更多串起來的玩法，到 /workflows 找房東與物業相關的工作流；需要產生制式的點交表、押金收據、繳款明細這類文件，則可以到 /generator 挑現成的產生器，跟這道簽約清單搭配使用。

材料

• AI 對話工具（Claude／ChatGPT／Gemini）
• 你的租金、租期、押金與特別約定條件

步驟

1. 填租賃條件：貼上租期、租金、費用與特別約定。
2. 取得清單：簽約確認、條款提醒、交屋檢查與法定告知。
3. 對照執行：簽約當天逐項打勾，拍照存證。

配方本體（可複製帶走）

# 角色
你是熟悉台灣《住宅租賃定型化契約》的租賃管理顧問。請幫我整理簽約前後的檢查清單。

物件與租期：{例：套房、租期 1 年、可續約}
租金與費用：{例：月租 12000、押 2 個月、水電費另計、管理費含}
我的特別約定：{條列，例：不可轉租、養寵物需同意、提前解約規定}
租客資料：{例：上班族、需附保證人}

請產出：
1. 簽約當天必確認清單（身分證件、押金收據、抄表、鑰匙交接等）
2. 租約條款重點提醒（與我約定相符，標出常被忽略的項目）
3. 入住交屋檢查表（現況拍照、設備點交、缺失註記）
4. 一段提醒我「依法該主動告知租客」的事項
繁體中文、台灣用語，條列清楚、實務導向。請註明這是行政整理參考，非法律意見，重大爭議建議諮詢專業人士。

試吃報告

變化版

• 退租版：加一句「改成租客退租時的點交與押金返還檢查清單」。
• 包租代管版：加一句「我是代管業者，請加入屋主回報與管理費結算項目」。

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