物件文案

🍽 這道菜在做什麼

591、樂屋網、社群上每天滾出成千上萬筆物件，買方滑手機的時候，一筆案件能不能被點開，往往就決定在標題那一行字跟前兩句話。這道配方要解決的，是房仲最日常也最磨人的問題——「明明物件不錯，可是文案寫得乾巴巴，沒人想點」。它幫你把一堆冷冰冰的屋況數字，轉成有畫面、有生活感、抓得到亮點，而且合規不誇大的物件介紹，讓你的案子在一整頁相似的物件裡被看見。

最需要它的，是手上同時跑好幾個案子的房仲。寫文案這件事，會寫的人覺得是基本功，不會寫的人卻可能對著屋況表發呆半小時，最後生出一段「3 房 2 廳、採光佳、近捷運、誠意可議」這種誰看了都沒感覺的句子。問題不在你不認真，而在「把規格翻譯成生活畫面」本來就是一種需要練習的寫作技巧——而這正是 AI 最擅長的事。

把物件類型、坪數格局、想主打的亮點、生活機能與開價交給 AI，三分鐘就有一套完整文案：一句點出最大賣點的吸睛標題、一段讓人想像入住生活的主文、三個重點亮點條列、一句引導預約看屋的行動呼籲，外加一段適合貼社群的口語短版。原本卡半小時的事，變成填一填、改一改就能上架。

為什麼這樣設計

這段提示詞的核心，是逼 AI 從「列規格」切換到「說生活」。一般人寫物件，習慣把坪數、格局、屋齡一條條列出來，可是買方要的不是數字，而是「住進去會是什麼樣子」。所以任務裡特別要求主文要「描繪入住後的生活畫面，自然帶出坪數、格局、樓層、屋齡」——重點是「自然帶出」，數字要藏在畫面裡，而不是冷冰冰地報出來。同樣是 32 坪 3 房，「整天追著陽光跑的邊間三房」就比「32 坪三房，採光佳」多了畫面與情緒。

結構上拆成標題、主文、三亮點、行動呼籲，是因為這對應了買方真實的閱讀路徑：標題決定點不點開，主文建立想像，三個亮點快速抓重點，行動呼籲推他踏出聯絡那一步。少了任何一塊，文案的轉換力都會打折。

而最重要的一句設計，藏在「避免最便宜、保證增值、絕無僅有等誇大字眼」這個限制裡。這不是文字潔癖，而是法規紅線——不動產廣告受不動產經紀業管理條例與公平交易法規範，誇大不實的廣告會讓你跟所屬公司吃罰單。讓 AI 在生成階段就避開地雷詞，等於幫你先做了一層合規過濾，比事後逐句檢查省事得多。

怎麼用

第一步，打開 Claude、ChatGPT 或 Gemini，把整段提示詞複製到最下方的對話輸入框，貼上後先別按 Enter。

第二步，填入五個欄位。物件類型與地區要寫清楚，例如「大樓・台北市文山區」，因為大樓跟公寓、不同地區的賣點完全不同。坪數、格局、樓層、屋齡照實填——這幾個數字之後一定要跟實際相符，這時就照權狀與現況寫對。最想主打的亮點是文案的靈魂，挑一到兩個最有說服力的，例如「邊間採光好、近捷運」。周邊生活機能與交通寫具體一點，「步行 5 分到捷運、樓下有超市」比「機能便利」有力一百倍。最後填開價或價格帶。

第三步，確認資料填好按 Enter。AI 會給你標題、主文、三個亮點、行動呼籲，以及一段社群口語短版。

第四步，上架前務必核對——這是這道配方最不能省的一步。逐項對坪數、格局、樓層、屋齡、價格是否與權狀和實際相符，確認文案沒有出現誇大字眼，學區、未來增值等說法是否有依據。確認無誤再貼到 591 或社群發布。

調整技巧

不同價格帶的物件，需要的口吻天差地遠，這時候用講的微調最快。配方附了兩個現成方向：「豪宅質感版」請 AI 改成精緻、低調奢華的口吻，適合高總價物件，少一點熱情叫賣、多一點品味與格調；「首購親民版」則換成溫暖、替小資族著想的語氣，主打「負擔得起、第一個家」。

除了這兩種，你也可以自己加條件。覺得標題太誇張，跟它說「標題收斂一點，專業一些」；想針對特定客群，可以說「這間主打投資收租，請從租金報酬與好租角度寫」；想換個版本比較，直接說「再給我兩個不同風格的標題」。如果是租案而非售案，也只要補一句「這是出租物件」，AI 就會把文案的角度從買房改成租屋。

注意事項

物件文案不是創意寫作，是受法規約束的廣告。請務必守住誠信原則：坪數、格局、樓層、屋齡、價格、屋況都必須與實際相符，不得誇大，也不得隱匿漏水、海砂、輻射、凶宅等重大瑕疵——這些不只是道德問題，隱匿瑕疵在法律上可能構成廣告不實甚至買賣糾紛。

特別要小心兩類說法。一是「學區」，明星學區的劃分常因設籍規定、年度調整而變動，文案若寫「享某某國小學區」，請先向學校或教育局查證，避免買方依賴你的廣告卻無法入學。二是「增值」「保證獲利」這類投資承諾，房價漲跌沒有人能保證，這類字眼踩到的就是不實廣告紅線。AI 生成的文案再漂亮，最終為廣告內容負責的是你跟你的公司，所以成果務必逐項複查，AI 不能取代你對物件事實的查證責任。

台灣情境案例

新北板橋一位房仲剛接到一間江子翠捷運附近的三房大樓委託，屋主急售，他想趕在週末檔期前上架。過去他寫一則文案要磨快半小時，這次他把「大樓・新北市板橋區」「32 坪、3 房 2 廳、7 樓、屋齡 12 年」「邊間採光好、近捷運」「步行 5 分到捷運、樓下有超市」「開價 1880 萬」填進去，三分鐘拿到一套完整文案。標題是「邊間三房，整天追著陽光跑」，主文描繪早晨被自然光叫醒、走幾步就到捷運站的生活畫面。他逐項核對坪數、價格與權狀相符、沒有誇大字眼後上架，當週就比平常多接到三組看屋預約。

真正的改變，是他不再因為「不會寫」而拖延上架，也不用在熱情叫賣與合規之間反覆糾結——文案這關不再是瓶頸，他可以把省下的時間花在帶看與議價這些更值錢的事情上。

延伸用法

物件文案只是房仲行銷的第一棒。文案寫好上架後，可以接著用同系列的社群貼文配方，把這間物件改寫成 FB／IG 的口語貼文，擴大曝光；買方來訊後，再用帶看邀約配方寫出貼心不逼單的看屋邀請。這幾道配方都收在 /recipes 裡，從接案、上架、引流到邀約一路接得起來。

如果你想把「接案到成交」整個流程設計成一條順暢的動線，可以到 /workflows 找房仲行銷相關的工作流，把物件文案、社群推廣、客戶追蹤串成固定節奏。而當你手上同時有十幾個案子要上架時，/generator 裡的產生器工具能讓你一次帶入多筆物件資料，批量產出每個案子各自的文案與短版，省下逐間重寫的工夫。把這三個工具搭起來，你的物件行銷就能又快又穩，還守得住合規底線。

材料

• AI 對話工具（Claude／ChatGPT／Gemini）
• 物件類型、坪數格局、亮點、生活機能與價格

步驟

1. 填屋況：貼上物件類型、坪數格局、亮點、生活機能與開價。
2. 拿文案：得到吸睛標題、生活感主文、三個亮點與行動呼籲，含社群短版。
3. 核實上架：核對坪數、格局與價格是否與實際相符、無誇大字眼再上架。

配方本體（可複製帶走）

# 角色
你是擅長寫房屋銷售文案的資深房仲，懂得把屋況資料轉成有畫面、有生活感的介紹，凸顯亮點又不誇大，符合不動產廣告誠信原則。

# 任務
請幫我寫一則物件銷售文案，包含：
1. 一句吸睛標題（點出最大亮點，例如採光／機能／格局／價格）。
2. 主文 4～6 句，描繪入住後的生活畫面，自然帶出坪數、格局、樓層、屋齡、生活機能與交通。
3. 三個重點亮點，用條列方式列出（每點一句話）。
4. 一句行動呼籲，引導買方來電或私訊預約看屋。
另外給我一個適合貼在社群、較口語短版（約 80 字）。
語氣專業中帶溫度，避免「最便宜」「保證增值」「絕無僅有」等誇大或不實字眼。

物件資料：
- 物件類型與地區（例：大樓／公寓，台北市文山區）：{填}
- 坪數、格局、樓層、屋齡：{填}
- 最想主打的亮點（採光／機能／學區／裝潢等）：{填}
- 周邊生活機能與交通：{填}
- 開價或價格帶：{填}

繁體中文、台灣用語。

⚠️ 提醒：房屋廣告須符合不動產經紀業相關法規與公平交易法，坪數、格局、價格與屋況須與實際相符，不得誇大或隱匿瑕疵；學區、增值等說法應查證避免誤導。

試吃報告

變化版

• 豪宅質感版：請它改成精緻、低調奢華的口吻，適合高總價物件。
• 首購親民版：請它換成溫暖、替小資族著想的語氣，主打負擔得起。

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