帶看與成交話術

🍽 這道菜在做什麼

帶看是房仲最關鍵也最容易踩雷的一場戲。同一間房子，會帶看的人能讓客戶邊走邊點頭、看完就想出價；不會帶看的人，從進門開始就照規格念「三房兩廳、權狀 32 坪、屋齡 15 年」，客戶聽得無感，缺點被自己撞見還慌張掩飾，最後留下一句「我再看看別間」就走了。差別不在房子，而在動線安排、講解節奏、缺點怎麼說、看完怎麼接。

這道配方在做的，就是幫你把一場帶看從頭到尾排成劇本。你填上物件條件、亮點、需要誠實說明的缺點，再加客戶背景，AI 會給你帶看動線建議（先看哪、最強亮點留在哪個時機）、每個亮點的一句生活化講解話術、面對缺點時誠實又不扣分的說法、看完後推進成交的引導話術，以及三個可以順勢問出客戶真實需求的開放式問題。

最需要這道菜的，是還抓不到帶看節奏的房仲新人、接到不熟物件臨時要帶看的代銷，以及想把帶看品質標準化的店長。原本你要靠經驗慢慢摸的「什麼時候講什麼」，現在四分鐘就有一份結構完整的腳本草稿，省下的是準備焦慮，賺到的是現場那關鍵的臨門一腳。

為什麼這樣設計

這個提示詞把資深房仲的隱性功夫拆成了可複製的步驟。

第一，動線決定情緒曲線。帶看不是把每個房間走一遍就好，而是要「先穩住第一印象、把最強亮點留在情緒高點」。如果一進門就把最棒的採光客廳秀完，後面越看越平淡，客戶離開時記得的是平淡。提示詞要求 AI 規劃動線、安排亮點出場時機，就是在幫你設計客戶的情緒曲線。

第二，把規格翻成生活感受。「邊間採光好」是規格，「你早上不用開燈，孩子在客廳寫功課眼睛比較不累」才是感受。客戶買的不是坪數，是住進去的生活。提示詞綁定客戶背景，要求每個亮點都配一句生活化話術，講出來才有畫面、有溫度。

第三，缺點先講比被發現好。房子一定有缺點，臨路會吵、無電梯、棟距近。如果你不講，客戶自己撞見會覺得你想瞞，信任崩盤；你主動誠實說明，反而顯得專業可靠。提示詞要求「誠實但不扣分的說法」，教你怎麼把缺點講得坦白又不自亂陣腳。

第四，看完用問的探意願，而不是逼單。提示詞給的是「探出真實意願、自然帶到下一步」的引導話術，加上開放式問題，讓你用問的把客戶的真實想法挖出來，再決定要不要回報屋主或引導出價。整段寫死「不施壓逼單、符合不動產經紀規範」，因為過度催促不只破局，還可能違規。想找更多房仲與業務配方，到 /recipes 逛。

怎麼用

四步上手：

1. 複製提示詞：點複製鈕，貼到 Claude、ChatGPT 或 Gemini。
2. 填四欄：物件資料填格局坪數樓層屋齡地點總價；物件亮點把採光、近捷運、學區、機能列出來；需誠實說明的缺點照實填（例：四樓無電梯、面巷弄白天有點吵）；客戶背景填身分、需求、最在意的點、預算（例：首購小家庭、預算抓 1500 萬內、最在意通勤跟採光）。
3. 按 Enter，拿到腳本：你會得到動線、亮點話術、缺點說法、成交引導與開放式問題。
4. 帶看現場彈性用：對照 steps 第三步，把腳本當底稿，現場看客戶反應隨時調整，別照稿硬念——客戶停在某個房間特別久，就順著那個點多聊，腳本是地圖不是鐵軌。

物件與客戶填得越具體，話術越貼身。連「客戶有養狗」這種細節都填，AI 會幫你把陽台、社區寵物友善這些點帶進話術。

調整技巧

拿到第一版後，用講的微調：

• 覺得話術太油、太業務腔，可追問：「請改成自然聊天的口氣，像帶朋友看房，不要太像在推銷。」
• 客戶很理性、只看數字，可說：「這個客戶很重投資效益，請多補貸款試算、區域行情、增值潛力的講法。」
• 要視訊帶看，照 variations 的「線上看屋版」，請它改成鏡頭運鏡＋口述的腳本（先帶外觀、再走室內、特寫亮點）。
• 帶看前還沒寫刊登文，先用 variations 的「物件文案搭配」接 房地產物件文案 把刊登文寫好，吸引對的客戶來看。

注意事項

帶看話術有專業與法規的界線：

• 不逼單、不施壓。引導探需求即可，過度催促客戶當場下斡旋，容易破局也可能違反不動產經紀相關規範。
• 缺點與重要資訊不得隱瞞。漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅、嫌惡設施等須依法誠實告知，AI 寫的「不扣分說法」是幫你講得得體，不是幫你美化或迴避該揭露的事實。
• 數字以正式文件為準。坪數、屋齡、貸款成數、稅費這些，AI 可能記錯或過時，務必以權狀、實價登錄、銀行核貸為準，別把話術裡的數字當定案對客戶承諾。
• 客戶背景貼進 AI 時做去識別化，別把客戶全名、電話一起貼。

台灣情境案例

新北一位入行半年的房仲小宇，手上一間四樓無電梯的公寓，總價漂亮、屋況好，但「沒電梯」這個缺點讓他每次帶看都心虛，客戶一問就支吾。

他把物件貼進配方，缺點誠實填「四樓無電梯、爬樓梯」，客戶背景填「30 出頭年輕夫妻、首購、預算有限、想要有獨立書房」。AI 給他的缺點說法是：「這間是四樓沒電梯沒錯，這也是為什麼它總價會比同社區有電梯的低一截——對你們現在年輕、預算要省的階段，等於用『多爬一點樓梯』換到多一間獨立書房跟更低的總價，划不划算你們可以實際走一趟感受看看。」他不再迴避，而是把缺點直接連到「所以才便宜、所以你才買得起這個格局」。動線上，AI 建議他把最強的那間採光書房留到最後才打開，當作情緒收尾。結果這對夫妻看完，太太對書房特別有感，當場問起斡旋流程。小宇後來說，最大的改變不是話術變多，而是「不再怕被問缺點」——因為缺點他先講了，客戶反而覺得他實在。

延伸用法

這道配方可以串成完整的房仲動線：

• 帶看後客戶提出「太貴」「再考慮」，接 客戶拒絕應對話術 化解疑慮。
• 上架物件前先用 房地產物件文案 寫吸睛刊登文，把對的客戶引來看。
• 想把「物件文案 → 邀約 → 帶看 → 回報 → 跟進」整條流程排成 SOP，到 /workflows 找房仲工作流模板。
• 要批次生出帶看後的感謝訊息、出價引導、屋主回報文字，到 /generator 用產生器一次產多版挑著用。

帶看這一關決定客戶要不要往下走，腳本準備好，臨場那一刻你才接得住。

材料

• AI 對話工具（Claude／ChatGPT／Gemini）
• 物件資料與客戶背景

步驟

1. 填資料：物件、亮點、缺點、客戶背景。
2. 取得腳本：動線＋亮點話術＋缺點說法＋成交引導。
3. 帶看實戰：看現場狀況彈性調整，別照稿硬念。

配方本體（可複製帶走）

# 角色
你是資深房仲，擅長帶看與引導成交。請幫我規劃這次帶看的話術腳本。

物件資料：{格局、坪數、樓層、屋齡、地點、總價}
物件亮點：{採光、近捷運、學區、裝潢、機能…}
需誠實說明的缺點：{例：臨路有點吵、無電梯}
客戶背景：{身分、需求、在意的點、預算}

請產出：
1. 帶看動線建議（先看哪裡、把最強亮點留在哪個時機）
2. 每個亮點的一句講解話術（把規格說成生活感受）
3. 面對缺點時的誠實但不扣分的說法
4. 看完後推進的引導話術（探出真實意願、自然帶到下一步，如出價或回報屋主）
5. 三個帶看時可順勢問出需求的開放式問題
繁體中文、台灣用語，誠實揭露缺點、不施壓逼單，符合不動產經紀規範。

試吃報告

變化版

• 線上看屋版：改成視訊帶看的講解腳本。
• 物件文案搭配：先用 [房地產物件文案](/recipes/property) 寫刊登文。

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