淡旺季動態定價與房價調整建議流程

🎯 這條流程解決什麼

民宿房價是最難拿捏、卻又最直接影響營收的決策。旺季連假手動慢慢調，等主人想到「這週末應該漲」時，最好的房早就被人用平日價訂走，等於把利潤拱手讓人；淡季又抓不準該降多少才能催出住房，結果一晚空房就是純損失——房間不像庫存可以囤到下次賣，今晚沒賣掉，這個房晚的營收就永遠歸零了。

純人工定價的成本不只是時間，更是錯失的機會成本。一位用心的主人，每週要自己上 Airbnb、Booking.com 翻週邊三五間競品看房價、查連假行事曆、回想最近的入住狀況，再憑經驗一格一格改價，每週至少花 2 到 3 小時，而且改得零零落落、容易漏改。更關鍵的是，憑感覺定價往往「旺季漲不夠、淡季降太多」：旺季少漲 15% 是看不見的利潤流失，淡季多降 20% 卻換不到實質住房，等於兩頭都吃虧。對一間客單價 3,000 元、月住房 80 間夜的民宿來說，定價只要平均優化一成，一個月就是 2 萬多元的營收差距，一年累積下來相當可觀。

這條流程每日或每週自動彙整入住率、假期、在地活動與競品房價，依規則算出每日建議房價與理由推給主人審核，把定價從「憑感覺、靠記憶」變成「有數據、有依據」。更多營運自動化的組合可參考 /automation 與工作流總覽 /workflows，深化定價決策的分析範本見 /recipes。

導入後的改變

導入前：主人每週花 2 到 3 小時手動查競品、翻行事曆、憑經驗改價；旺季常漲不夠、淡季常降過頭；改價零散容易漏；沒有調價紀錄可供日後檢討。

導入後：系統每日/每週自動蒐集未來日期的入住率、假期連假、在地節慶與競品房價，套用調幅規則算出每日建議房價與調整理由，把漲跌幅與依據摘要推給主人，標出明顯偏離區間的日期供重點檢視；主人審核確認後房價回寫房況總表並提示同步各平台，每次調整都留紀錄。

合理效益估算：定價作業時間從每週 2 到 3 小時降到 20 分鐘的審核確認，省下約八成五；因為旺季抓得住漲價時機、淡季有策略地催房，整體 RevPAR（每間可售房收入）合理可提升 8% 到 15%；調價紀錄累積後，主人能回頭檢討哪種規則最有效，定價決策越來越精準。重點是，最終決定權仍在主人手上，系統只負責把繁瑣的資料蒐集與初步試算做掉。

流程怎麼運作

第一步「需求蒐集」：定時排程觸發後，系統彙整未來一段日期（如未來 30 到 60 天）的現有入住率、假期連假行事曆、在地節慶活動（如跨年、媽祖遶境、音樂祭、馬拉松），以及週邊競品在各平台的公開房價，整理成一張定價依據表。

第二步「價格試算」：依入住率高低、距離入住的剩餘天數、需求熱度套用預設調幅規則——例如入住率高且剩餘天數少就提價、淡季低入住率且接近日期就策略性降價催房——並可用 AI 模型彙整在地活動影響、產出每日建議房價與一句白話的調整理由。

第三步「建議推送」：把建議房價、相對現價的漲跌幅、依據摘要透過 LINE 官方帳號推給主人，並把明顯偏離合理區間的日期（例如建議大漲或大跌）特別標示出來，提醒主人重點檢視，避免規則誤判。

第四步「審核回填」：主人在訊息或試算表上逐日確認或微調，確認後的房價回寫房況總表，並提示主人同步到各訂房平台（系統不自動上架），同時把這次調價的前後價、依據與日期存進調整紀錄，供日後檢討哪些策略真正有效。

需要的工具與串接重點

平台用 n8n 或 Make。試算表是房況與房價的核心資料庫，要有未來日期、各房型現價、入住率欄位。假期 API 可用政府開放的台灣假期/連假資料或行事曆服務，餵入連假與節慶。在地活動可維護一張人工整理的活動表，或從觀光單位、活動售票網的公開資訊彙整。競品比價來源務必使用合法公開管道。AI 模型（如串接大型語言模型 API）用來把多項因素整合成一句可讀的調整理由與摘要，提升主人審核效率。LINE 官方帳號負責推送建議。串接重點：調幅規則要做成可調參數（提價/降價門檻、最大漲跌幅上限），避免極端建議；建議與實際上架之間一定要留人工審核這道關卡。

常見錯誤與注意事項

最該避免的錯誤是讓系統「自動調價、自動同步上架」。系統僅產出建議房價，所有實際調價與平台同步務必經主人審核確認後才執行，切勿自動上架，避免規則誤判造成虧本賤賣或定價過高的客訴，AI 不取代主人對市場的判斷。競品比價資料請使用合法公開來源並遵守各訂房平台的服務條款，勿違規爬取或大量自動抓取，以免帳號被封或觸法。入住率與營運數據屬商業敏感資訊，僅供內部定價分析使用，不對外公開。另外，建議價要設上下限保護，避免系統因資料異常給出離譜數字而主人一時沒看清就照單全收。

台灣中小企業情境案例

花蓮一間六間房的海景民宿，過去主人靠經驗定價，跨年檔期房價只比平日多兩成，連假前一週才發現太便宜、好房早被訂光，少賺一大筆；淡季又一口氣打對折還是賣不動。導入這條流程後，系統每週把入住率、連假、花蓮在地活動與週邊競品房價整理好推給主人，跨年檔期在兩個月前就提示應提高幅度，主人從容調整、提早賣出高價房；淡季則改用小幅降價搭配加值方案而非硬砍價。上線一季後整體 RevPAR 提升約一成二，定價作業時間從每週兩小時縮到二十分鐘審核。

延伸應用

這條流程可與 訂房確認流程 串接，即時把最新成交房況回饋給定價模型，讓入住率資料永遠是最新的。調價紀錄累積足夠後，可加一條月度檢討自動化，分析哪些調幅規則帶來最高營收、哪些節慶最值得提早佈局。進階版可加入天氣預報資料（雨季對山區民宿的影響）、或競品的即時剩房數作為更細緻的需求訊號。若同時經營多間不同房型，還能擴充成各房型獨立定價策略，讓高坪效房型與基本房型走不同的調價曲線。

流程圖

用到的工具

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